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不動産投資には資産運用の他に節税対策、相続税対策、生命保険対策、私的年金対策といった側面があります。

現代社会においては金融機関､保険会社､証券会社､の相次ぐ倒産､長引くデフレ不況､ペイオフ解禁､高齢化社会への急速な移行､あてにで出来ない年金制度など・・・定年退職後の長いセカンドライフを考えると不安がつのるばかりです・・このような厳しい時代の中でも､不動産投資は高利回りが期待でき､サラリーマンの方にも低資本で無理なく始める事のできる資産運用方法だといえます。 不動産投資は、比較的小額の自己資金で始めることができ､節税効果や相続税対策、個人年金対策といった、多くのメリットがあります。 ■節税効果　(所得税・住民税) 不動産投資では､家賃収入は不動産所得として給与所得とは別に申告します。申告の際､建物の「減価償却費」、「ローン金利」「固定資産税」「不動産取得税」「建物を維持していく上での修復費用」などが必要経費と認められております、これらの認められた必要経費を家賃収入から差し引き確定申告することで所得税、住民税の節税をすることができます。(赤字の場合は損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引き所得税､住民税の節税をすることも可能です) ■私的年金 定年退職後の長いセカンドライフを考えると、公的年金と貯蓄だけでは老後の生活に不安がつのります、今は、証券･銀行の倒産やペイオフ解禁など自己責任による財産管理が求められてきています、少子高齢化にともない将来ますます年金の支給も危ぶまれている現在。・・今、投資用不動産を購入して定年までにローンを完済させておけば、老後支給される公的年金にプラスして安定した賃貸(家賃)収入を得ることが出来ます。 ■生命保険の代わり 投資用不動産をローンで購入すると団体信用生命保険に加入することになります。万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害になった際には、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険から支払われる事になります。残された家族には債務のない不動産が残りますので、月々安定した家賃収入を得ることができて生活が保証される事になります。また、所有の不動産を売却して現金を手にすることもできます。 ■相続対策 投資用不動産を購入することにより相続税の節税対策をすることができます。現金や株式は原則時価での評価額となりますが、不動産の場合の相続評価額は、建物では取得時価額の５０％程度となり、土地部分では時価額の８０％程度の評価となります。なお物件が賃貸中であれば、さらに土地･建物ともに２､３割､評価額を下げることができますので現金･株式などの時価額評価と比べ、その差額分については相続税の節税をすることが可能となります。 ■インフレ対策 経済には､景気､不景気の波があります、今はデフレ経済のもとで､物の価値が低下し、不動産価格や家賃相場も低水準となっております、次に景気の好転が見られて、インフレ経済になった場合には、一般物価をはじめ、収益不動産の価値や賃料相場の上昇がみられるようになります、逆に、預貯金などの貨幣価値は物価の上昇とは逆に低下していくようになります、また、住宅ローンなどの借入金なども所持する不動産価格の上昇を受けて実質的には目減り状態となってきます。　今すぐからの不動産投資を考えることでインフレ対策に備えることをお勧めします。 ■空室・家賃滞 常に満室で、空室ができてもすぐ次の入居者が見つかるという保証はありません。家賃の滞納者がいると空室と同じで家賃収入が期待できなくなります。 ※「保証システムの利用」・・家賃の集金などを企業が代行して行う賃料保証システムが一般的になっています、また、長期にわたり毎月の家賃そのものを保証する契約も行われるようになっています。保証システムは手数料が発生しますが､手間がはぶけて、安心が得られることから広く利用されるようになってきました。 ■建物の老朽化と修繕費用 年月が経つにつれ建物の老朽化が進み､設備の不具合も見られるようになります。 ※安定した賃料収入を確保するためにも建物を最良の状態に維持するためのメンテナンス経費として月々の賃料収入の中より予定しておくことが大事になります。 ■売却損失(キャピタルロス) デフレ経済の今日では消費物価とともに不動産価格も年々下落していく傾向にありました。取得時期にもよりますが取得した不動産を売却した場合に、売却損(キャピタルロス)を生じる恐れがあります。 現在都内の不動産価格は長引く低迷期から割安感が出て横ばいから上昇に転じようとする傾向にあります。金融不況とともに低金利政策がとられている今、ローンを組むには最適の時期だと思われます、また、各金融機関における様々な金融商品も豊富に揃っておりローンが組み易くなっております、投資用の不動産を検討するには良い時期だと言えます。

■投資用不動産用語集 利回り 投資額に対して投資物件より得られる年間賃料を収益率として表したものです。 想定利回り 現時点で空室のある物件の場合、満室時の収入を想定して利回り計算する事。 確定利回り 全室入居済み状態の物件、或いは保証会社などにより全室の家賃収入を保証された物件である場合など、満室として確定した利回りが計算される事。 表面利回り 年間賃料÷物件価格×100で表した数字。不動産を取得、維持していく上で必要となる諸経費分を別とした単純計算法。 ネット利回り （年間賃料−年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100。年間収入から取得･運用経費を差し引いた実質収入を基に利回り計算をする事。 必要経費 購入時（仲介手数料･登記費用･銀行事務手数料・火災保険料･印紙代･不動産取得税・・等） 運用経費（固定資産税･管理費･修繕費用・・等） オーナーチェンジ物件 中古物件で今までに所有者が賃貸経営をしていた物件をそのまま引き継ぐ事。すぐに賃料収入が得られることと、賃借人募集の経費が少なくてすむ利点。 区分所有売買 マンションなどの一室、あるいは３･４室まとめて売買される場合もあります。 定期借家権 これまでの借家権は、契約期間が終了しても原則的に、そのまま従来の契約が継続していましたが「定期借家権」は契約期限の到来により契約は終了します。「明渡しが確実である」「契約期間は自由に設定できる」「立退料が不要である」。アパート･マンション経営において貸主の権限が強化されることになりました。 中古物件考査 新築物件に比べ価格が安い点と、立地条件からの選択ができやすい点があげられます。購入価格が安い分､投資効果は上がりますし､当然家賃の設定も新築に比べ安くでき､総予算の決まった賃借人を集めやすくなります。また､安く購入した分で内装に手をかけることもできます。できればリホームの済んだ物件であれば尚、最適といえます。また､新築物件にくらべて､入居者の居住定着率は良いように思われます、無理しない賃料価格を選んだおかげだといえます。ただ、築年数の古い物件は住宅ローンが希望通りにならない場合があります。